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Bauzinsen im November: Lange Bindungen verteuern sich stärker
Bauzinsen im November: Lange Bindungen verteuern sich stärker
Das ImmoScout24-Zinsbarometer weist für Oktober bei allen untersuchten Bindungsfristen höhere Bauzinsen aus: zehn Jahre kosten im Modell 4,28 Prozent, 15 Jahre 4,54 Prozent und 20 Jahre 4,59 Prozent. Unabhängige Vergleiche bestätigen das Niveau oberhalb von vier Prozent, zeigen aber wegen anderer Kreditannahmen abweichende Werte. Käufer und Finanzierungsabteilungen müssen lange Zinssicherheit derzeit spürbar höher kalkulieren.
Die Konditionen für Immobilienkredite sind zum Start in den November erneut gestiegen. Das am 2. November 2026 veröffentlichte Zinsbarometer von ImmoScout24 weist für sämtliche untersuchten Sollzinsbindungen höhere Werte als im Vormonat aus. Besonders deutlich fällt der Aufschlag bei langen Bindungen aus.
Das Barometer basiert auf einem Modellfall mit 200.000 Euro Darlehen, 80 Prozent Beleihungsauslauf und drei Prozent anfänglicher Tilgung. Es beschreibt Durchschnittswerte gelisteter Baufinanzierer und ist kein individuelles Kreditangebot.
Zehn Jahre bei 4,28 Prozent, 20 Jahre bei 4,59 Prozent
Für fünf Jahre Zinsbindung nennt ImmoScout24 4,31 Prozent, 0,06 Prozentpunkte mehr als im Vormonat. Die zehnjährige Bindung steigt ebenfalls um 0,06 Punkte auf 4,28 Prozent. Bei 15 Jahren beträgt der Wert 4,54 Prozent, ein Plus von 0,17 Punkten. Für 20 Jahre werden 4,59 Prozent ausgewiesen, 0,14 Punkte mehr als zuvor.
Damit vergrößert sich der Aufpreis für längere Planungssicherheit. Zwischen zehn und 15 Jahren liegt er im Modell nun bei 0,26 Prozentpunkten. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro entsprechen 0,26 Prozentpunkten anfangs rund 780 Euro zusätzlicher Zinsbelastung pro Jahr, bevor Tilgung und weitere Vertragsdetails berücksichtigt werden.
Andere Vergleiche bestätigen die Größenordnung, nicht jeden Einzelwert
Die Werte verschiedener Anbieter sind nicht direkt austauschbar. Hypofriend meldete zum 2. November für zehn Jahre 4,31 Prozent, für 15 Jahre 4,42 Prozent und für 20 Jahre 4,43 Prozent. Dr. Klein nannte am 4. November Topkonditionen zwischen 4,13 und 4,50 Prozent; der konkrete Bestzins hängt dort unter anderem von Darlehenshöhe, Beleihung und Bonität ab.
Die Abweichungen sind kein Widerspruch, sondern Folge unterschiedlicher Bankpartner, Stichtage und Modellannahmen. Gemeinsam ist den Vergleichen, dass zehnjährige Finanzierungen im marktüblichen Vergleich weiter oberhalb von vier Prozent liegen. Das Niveau hat damit unmittelbare Folgen für tragfähige Kaufpreise und Projektkalkulationen.
Für Kalkulationen zählt der konkrete Finanzierungsmix
Für Käufer, Bestandshalter und Projektentwickler ist nicht allein der veröffentlichte Durchschnitt entscheidend. Eigenkapitalquote, Beleihungsauslauf, Tilgung, bereitstellungszinsfreie Zeit und Sondertilgungsrechte können die Gesamtkosten stärker verändern als wenige Basispunkte beim Sollzins.
Das neue Barometer liefert dennoch einen klaren Datenpunkt: Lange Zinssicherheit wurde im Oktober stärker teurer als kurze und mittlere Bindungen. Wer Varianten vergleicht, sollte deshalb nicht nur die Monatsrate, sondern auch Restschuld und Zinsänderungsrisiko am Ende der Bindung gegenüberstellen.
Das ImmoScout24-Zinsbarometer weist für Oktober bei allen untersuchten Bindungsfristen höhere Bauzinsen aus: zehn Jahre kosten im Modell 4,28 Prozent, 15 Jahre 4,54 Prozent und 20 Jahre 4,59 Prozent. Unabhängige Vergleiche bestätigen das Niveau oberhalb von vier Prozent, zeigen aber wegen anderer Kreditannahmen abweichende Werte. Käufer und Finanzierungsabteilungen müssen lange Zinssicherheit derzeit spürbar höher kalkulieren.
Die Konditionen für Immobilienkredite sind zum Start in den November erneut gestiegen. Das am 2. November 2026 veröffentlichte Zinsbarometer von ImmoScout24 weist für sämtliche untersuchten Sollzinsbindungen höhere Werte als im Vormonat aus. Besonders deutlich fällt der Aufschlag bei langen Bindungen aus.
Das Barometer basiert auf einem Modellfall mit 200.000 Euro Darlehen, 80 Prozent Beleihungsauslauf und drei Prozent anfänglicher Tilgung. Es beschreibt Durchschnittswerte gelisteter Baufinanzierer und ist kein individuelles Kreditangebot.
Zehn Jahre bei 4,28 Prozent, 20 Jahre bei 4,59 Prozent
Für fünf Jahre Zinsbindung nennt ImmoScout24 4,31 Prozent, 0,06 Prozentpunkte mehr als im Vormonat. Die zehnjährige Bindung steigt ebenfalls um 0,06 Punkte auf 4,28 Prozent. Bei 15 Jahren beträgt der Wert 4,54 Prozent, ein Plus von 0,17 Punkten. Für 20 Jahre werden 4,59 Prozent ausgewiesen, 0,14 Punkte mehr als zuvor.
Damit vergrößert sich der Aufpreis für längere Planungssicherheit. Zwischen zehn und 15 Jahren liegt er im Modell nun bei 0,26 Prozentpunkten. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro entsprechen 0,26 Prozentpunkten anfangs rund 780 Euro zusätzlicher Zinsbelastung pro Jahr, bevor Tilgung und weitere Vertragsdetails berücksichtigt werden.
Andere Vergleiche bestätigen die Größenordnung, nicht jeden Einzelwert
Die Werte verschiedener Anbieter sind nicht direkt austauschbar. Hypofriend meldete zum 2. November für zehn Jahre 4,31 Prozent, für 15 Jahre 4,42 Prozent und für 20 Jahre 4,43 Prozent. Dr. Klein nannte am 4. November Topkonditionen zwischen 4,13 und 4,50 Prozent; der konkrete Bestzins hängt dort unter anderem von Darlehenshöhe, Beleihung und Bonität ab.
Die Abweichungen sind kein Widerspruch, sondern Folge unterschiedlicher Bankpartner, Stichtage und Modellannahmen. Gemeinsam ist den Vergleichen, dass zehnjährige Finanzierungen im marktüblichen Vergleich weiter oberhalb von vier Prozent liegen. Das Niveau hat damit unmittelbare Folgen für tragfähige Kaufpreise und Projektkalkulationen.
Für Kalkulationen zählt der konkrete Finanzierungsmix
Für Käufer, Bestandshalter und Projektentwickler ist nicht allein der veröffentlichte Durchschnitt entscheidend. Eigenkapitalquote, Beleihungsauslauf, Tilgung, bereitstellungszinsfreie Zeit und Sondertilgungsrechte können die Gesamtkosten stärker verändern als wenige Basispunkte beim Sollzins.
Das neue Barometer liefert dennoch einen klaren Datenpunkt: Lange Zinssicherheit wurde im Oktober stärker teurer als kurze und mittlere Bindungen. Wer Varianten vergleicht, sollte deshalb nicht nur die Monatsrate, sondern auch Restschuld und Zinsänderungsrisiko am Ende der Bindung gegenüberstellen.
Quellen
Transparenz: Konzept, Auswahlkriterien und inhaltliche Vorgaben stammen von Christian Hohlfeld. Recherche und Formulierung wurden nach diesen Vorgaben mit KI-Werkzeugen unterstützt. Redaktionell geprüft und freigegeben von Christian Heinrich Hohlfeld am .