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Landgericht Frankfurt hält hessische Mietpreisbremse für 2025/26 für unwirksam
Landgericht Frankfurt hält hessische Mietpreisbremse für 2025/26 für unwirksam
Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung für Dezember 2025 bis November 2026 wegen einer unzureichenden Begründung für unwirksam gehalten. Ausschlaggebend waren weitgehend unverändert übernommene, fünf Jahre alte Marktdaten. Das am 5. November veröffentlichte Urteil ist nicht rechtskräftig; eine Revision ist möglich.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 4. November 2026 entschieden, dass die hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung für den Zeitraum Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 unwirksam sei. Die Gerichtspressestelle veröffentlichte die Entscheidung am 5. November. Nach Auffassung der 11. Zivilkammer hat die Landesregierung die Verlängerung der Mieterschutzverordnung nicht hinreichend begründet. Entscheidend war nicht, ob der Wohnungsmarkt tatsächlich angespannt ist, sondern welche aktuellen Belege für die Verlängerung herangezogen wurden.
Alte Daten genügten dem Gericht nicht
Die hessische Landesregierung hatte die ursprüngliche Mieterschutzverordnung, die von November 2020 bis November 2025 galt, um ein Jahr verlängert. Nach Feststellung des Gerichts stützte sich die neue Begründung im Wesentlichen auf dieselben rund fünf Jahre alten empirischen Daten wie die ursprüngliche Regelung. Auch frühere Stellungnahmen betroffener Kommunen seien nahezu unverändert übernommen worden.
Nach der Begründung des Landgerichts braucht die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte zumindest zeitnah erhobenes Datenmaterial. Diese Anforderung sah die Kammer in dem konkreten Verlängerungsverfahren nicht erfüllt. Das Urteil bezieht sich damit auf einen formellen Fehler bei einer bestimmten hessischen Verordnung, nicht auf die generelle Unzulässigkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse.
Auswirkungen im konkreten Mietstreit
Im Verfahren ging es um eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel. Die vereinbarte Nettomiete belief sich zu Beginn auf 1.450 Euro, während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel rund 1.040 Euro betrug. Eine Mieterin verlangte die Erstattung überhöhter Mietzahlungen.
Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte sie Erfolg. Für spätere Monate bis August 2026 scheiterte der Anspruch dagegen insoweit, weil das Landgericht die verlängerte Verordnung für unwirksam erachtete. Der Fall verdeutlicht, warum das genaue Datum eines Mietvertrags und die jeweils anwendbare Verordnungsfassung für Mietstreitigkeiten wichtig sind.
Was noch offen ist
Die Entscheidung betrifft zunächst die Parteien des konkreten Rechtsstreits; sie ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Das Urteil ist daher kein allgemeiner, abschließender Freibrief, in Hessen jede beliebige Neuvertragsmiete zu verlangen. Bundesgesetzliche Grenzen und andere mietrechtliche Vorschriften können weiterhin einschlägig sein.
Nach Berichten von Tagesschau und Hessischem Rundfunk war zuvor bereits ein Amtsgericht zu einer vergleichbaren Einschätzung gekommen. Die Landesregierung hatte im September einen Entwurf für eine neue Mieterschutzverordnung vorgelegt. Ob und mit welchem Inhalt neue Vorschriften wirksam werden, ist von der gerichtlichen Bewertung der alten Verlängerung zu trennen.
Für Vermieter, Wohnungsunternehmen und Makler sind deshalb sowohl die jüngste Rechtsprechung als auch der endgültige Stand der landesrechtlichen Regelung zu beachten. Die rechtliche Einordnung eines einzelnen Mietvertrags verlangt eine Prüfung seines Zeitraums und der konkreten Umstände.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung für Dezember 2025 bis November 2026 wegen einer unzureichenden Begründung für unwirksam gehalten. Ausschlaggebend waren weitgehend unverändert übernommene, fünf Jahre alte Marktdaten. Das am 5. November veröffentlichte Urteil ist nicht rechtskräftig; eine Revision ist möglich.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 4. November 2026 entschieden, dass die hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung für den Zeitraum Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 unwirksam sei. Die Gerichtspressestelle veröffentlichte die Entscheidung am 5. November. Nach Auffassung der 11. Zivilkammer hat die Landesregierung die Verlängerung der Mieterschutzverordnung nicht hinreichend begründet. Entscheidend war nicht, ob der Wohnungsmarkt tatsächlich angespannt ist, sondern welche aktuellen Belege für die Verlängerung herangezogen wurden.
Alte Daten genügten dem Gericht nicht
Die hessische Landesregierung hatte die ursprüngliche Mieterschutzverordnung, die von November 2020 bis November 2025 galt, um ein Jahr verlängert. Nach Feststellung des Gerichts stützte sich die neue Begründung im Wesentlichen auf dieselben rund fünf Jahre alten empirischen Daten wie die ursprüngliche Regelung. Auch frühere Stellungnahmen betroffener Kommunen seien nahezu unverändert übernommen worden.
Nach der Begründung des Landgerichts braucht die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte zumindest zeitnah erhobenes Datenmaterial. Diese Anforderung sah die Kammer in dem konkreten Verlängerungsverfahren nicht erfüllt. Das Urteil bezieht sich damit auf einen formellen Fehler bei einer bestimmten hessischen Verordnung, nicht auf die generelle Unzulässigkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse.
Auswirkungen im konkreten Mietstreit
Im Verfahren ging es um eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel. Die vereinbarte Nettomiete belief sich zu Beginn auf 1.450 Euro, während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel rund 1.040 Euro betrug. Eine Mieterin verlangte die Erstattung überhöhter Mietzahlungen.
Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte sie Erfolg. Für spätere Monate bis August 2026 scheiterte der Anspruch dagegen insoweit, weil das Landgericht die verlängerte Verordnung für unwirksam erachtete. Der Fall verdeutlicht, warum das genaue Datum eines Mietvertrags und die jeweils anwendbare Verordnungsfassung für Mietstreitigkeiten wichtig sind.
Was noch offen ist
Die Entscheidung betrifft zunächst die Parteien des konkreten Rechtsstreits; sie ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Das Urteil ist daher kein allgemeiner, abschließender Freibrief, in Hessen jede beliebige Neuvertragsmiete zu verlangen. Bundesgesetzliche Grenzen und andere mietrechtliche Vorschriften können weiterhin einschlägig sein.
Nach Berichten von Tagesschau und Hessischem Rundfunk war zuvor bereits ein Amtsgericht zu einer vergleichbaren Einschätzung gekommen. Die Landesregierung hatte im September einen Entwurf für eine neue Mieterschutzverordnung vorgelegt. Ob und mit welchem Inhalt neue Vorschriften wirksam werden, ist von der gerichtlichen Bewertung der alten Verlängerung zu trennen.
Für Vermieter, Wohnungsunternehmen und Makler sind deshalb sowohl die jüngste Rechtsprechung als auch der endgültige Stand der landesrechtlichen Regelung zu beachten. Die rechtliche Einordnung eines einzelnen Mietvertrags verlangt eine Prüfung seines Zeitraums und der konkreten Umstände.
Quellen
Transparenz: Konzept, Auswahlkriterien und inhaltliche Vorgaben stammen von Christian Hohlfeld. Recherche und Formulierung wurden nach diesen Vorgaben mit KI-Werkzeugen unterstützt. Redaktionell geprüft und freigegeben von Christian Heinrich Hohlfeld am .